インタビュアーよろしくお願いいたします。さっそくですが、不動産仲介業者を通じて再建築不可物件を売却する際にはどんなことに気をつければいいですか？

廣瀬先生まずは売り主に「瑕疵担保責任」が発生することを念頭に置いてください。物件に瑕疵＝不具合が発生した際には売り主が買い主に対して責任を取らなければいけません。瑕疵には雨漏りやシロアリ被害といった建物に関する瑕疵、地盤沈下や汚染といった土地に関する瑕疵、近くに一般的に忌避される施設（火葬場や反社会的勢力の事務所など）がある心理的瑕疵など、さまざまなものが挙げられます。再建築不可なども瑕疵に含まれます。

売買契約締結後にこうした瑕疵が発覚すれば、売り主は損害賠償や補修、契約解除などの請求に応じる法的義務が発生します。

インタビュアー不動産仲介業者は対応してくれないんですか？

廣瀬先生不動産仲介会社はあくまで売買を仲介するだけなので、瑕疵担保責任は負いません。話をしても「知らない」と言われてしまう可能性が高いです。瑕疵担保責任は全部売り主にかかってくるので注意してください。

インタビュアー瑕疵担保責任では損害賠償請求をされるリスクもあるんですよね。やっぱり裁判になることもあるんですか？

廣瀬先生ありますね。裁判沙汰に発展することも非常に多いです。Cさんは仲介業者D社を通じて東京都内にある築年数が古い再建築不可物件を売却しました。買い主は引き渡し後にリフォームしたのですが、壁を剥がしたらアスベストが出てきたんです。発がん性がある物質で今では建物に使うことが禁止されています。

買い主から瑕疵担保責任を追求され、損害賠償を求めて裁判を起こされることになったのです。

Cさんは突然のことでびっくりして、買い主と直接話し合うため連絡しましたが、すでに弁護士が立てられている状況。売買を仲介したD社に契約上の問題がなかったか？確認も含めて対応して欲しいと依頼しましたが、「個人間の取引なので当事者同士で解決してください」と非情な返事しか貰えませんでした。

インタビュアー結局裁判になったんですか？

廣瀬先生はい。Cさんも自分で弁護士を立てて、法廷で争わざるを得ない状況になりました。裁判は長期化して弁護士費用と裁判費用を含めて500万円以上かかりました。さらに、敗訴となって1000万円の損害賠償支払い義務が生じたのです。

もちろんお金の問題も大きいのですが、一般人であるCさんは裁判によるストレス、近所からは心無い噂を拡げられ、家族からも冷たく当たられ、精神的に相当疲弊していました。

インタビュアー普通に生活していれば裁判をする機会はまずないですよね。

廣瀬先生裁判沙汰になって怖いのは「費用」と「精神的消耗」の2点です。

実際、裁判費用と呼ばれる、裁判を起こすための費用はそれほど高いものではありません。ただ、弁護士費用は相当高額になり、何百万とかかるのはざらです。裁判は月1回公判が開ければ早い方で、実際には弁護士同士のスケジュールが合わなくて2～3ヶ月に1回。ひどい弁護士だと半年空いたというケースもあります。

これは本当にスケジュールが合わないというケースもあるのですが、自分の相談料を長く・多く取るために、お互いの弁護士同士が申し合わせて長期化させるケースも多いのです。

裁判で期間が開くならその間は費用が発生しないと思われがちですが、実際はなんだかんだ言って相談料などの費用がかかり続け、結果的に何百万にも膨れ上がってしまいます。

あとは裁判による精神的なダメージも大きいですね。今まで普通に・トラブルなく生きてきた人が訴えられてしまうのです。私たち不動産のプロは裁判にもある程度慣れています。むしろ「良い経験になった」「勉強になった」と思えるくらいの余裕もあるのですが、一般の方にとって裁判は馴染みが薄いもの。不動産仲介業者を通じて物件を売買するということは、普通に暮らしてきた人がある日突然訴えられて被告人になってしまうリスクがあるということなのです。