瑕疵物件は建物に何らかの欠陥（雨漏りやシロアリ被害など）がある「物理的瑕疵」、建築基準法や消防法などの要件を満たしていない「法的瑕疵」、周辺に騒音や異臭などが発生する施設（工場、ゴミ処理場など）や恐怖感や不快感を与える施設（反社会勢力、新興宗教団体の施設など）が近隣に存在している「環境的瑕疵」、物件に「怖い」「住みたくない」と思わせる要素がある「心理的瑕疵」の4種類に区分されます。

瑕疵物件に関してもう少し詳しく知りたい方は【知っ得！】事故物件の瑕疵・告知義務？賢く売却するための注意点を徹底解説もご覧ください。

物件に上記のような瑕疵がある場合、買主に対して告知義務を果たさなければなりません。瑕疵がある旨を伝え、それがどのような内容のものなのかを正直に知らせる必要があります。

いわゆる「事故物件」も瑕疵物件であり、売却する際には告知義務が生じますが、すべての瑕疵物件が事故物件というわけではありません。4つの瑕疵のうち「心理的瑕疵」で、なおかつ物件内で過去に殺人や自殺、孤独死など何らかの理由で人が亡くなった物件のことを一般的に「事故物件」と言います。

心理的瑕疵がある、いわゆる事故物件は人が何らかの形で亡くなった物件のことを指します。しかし、病気や老衰などで亡くなったケースは普通にありえることなので告知義務の対象外となります。もし自然死を含めてしまうと大多数の物件が事故物件になってしまうでしょう。あくまで殺人や自殺など何らかの事件・事故によって亡くなったケースが対象です。

ただし、自然死であっても孤独死で発覚までに時間が経過し、特殊清掃が必要となった場合は告知義務が生じる可能性があります。

国土交通省が令和3年10月に定めた『人の死の告知に関するガイドライン』によると、賃貸物件の場合は事故物件の告知義務は事故（人が亡くなった事実）が発生してから3年間は告知義務が生じるとされています。しかしながら、売買の場合は時効が定められていません。売買契約のほうが、契約金額が大きいことと、トラブルが発生した際に買主の負担が重いことから、消費者保護のために時効が設けられていないと考えられます。

つまり、告知義務を果たさずに売買契約が成立してその場はしのげたとしても、5年後、10年後に売主が事故物件であることを知った場合、契約不適合責任が追求されて損害賠償や転居費用の請求などがなされる可能性があります。

建物内で事件や事故が発生した場合、建物を解体してしまえば人が死亡した痕跡をなくすことができます。実際に事件現場を更地にしてしまう、あるいは建て替えるというケースも多いです。しかし、告知義務がなくなるというわけではありません。

解体したとしてもその敷地内で人が亡くなったという事実は残り続けます。買主にとっては、たとえ建物が変わってもそこが過去に凄惨な事件の現場であったことを考えると、気持ちが良いものではありません。特に最近ではネットやSNSで事件の情報が残り、場合によっては自分の住所が永遠にさらされ続けることになります。故に、更地にしたり建て替えたりしたとしても告知義務がなくなるということはないのです。

事故物件を更地にすることによるメリット・デメリットについては【事故物件の土地を更地にすると条件は良くなる？【大損注意！】徹底解説します】でも詳しく解説しています。

不動産を売却する際には以下のような書類が必要となります。

※これらの書類は一般的な不動産売買でも必須となる書類なので、必ず用意しましょう。

上記の書類の中でも、事故物件を売却する際には土地・建物の状況について記した「物件状況等報告書」がキーとなってきます。これを作成することで、その物件にどんな瑕疵があるのか？を伝えることができ、買主に提示することで告知義務を果たすことができます。

特にフォーマットなどが決まっているわけではありませんが、以下にテンプレートを掲載しますので、事故物件を売却される方は参考にしてください。

※出典元：全住協（運営：一般社団法人全国住宅産業協会）

また、物件状況等報告書は売買契約締結前の重要事項説明時に買主に提示するのが一般的です。法的に作成が義務付けられているわけではありませんが、トラブルを未然に防ぐためにも、事故物件を売却する際には用意しておくことが望ましいです。

加えて事故物件を売却する際には「重要事項説明書」という書類が必要となります。重要事項とは売主が買主に対して告知しなければいけない項目のことを指します。これを書面を交えて説明することで、はじめて告知義務を果たしたことになります。

タイミングはやはり売買契約を締結する前で、瑕疵の内容、事故物件の場合であれば死因や死亡状況などを具体的に記す必要があります。

重要事項説明書で告知義務を果たして事故物件として売却する場合、やはり資産価値が低いとみなされたり、断られたりする可能性もあります。しかし、しっかりと状況を説明しておくことで、損害賠償や引越し費用の請求など後々トラブルになるリスクは格段に抑えることが可能です。

まず告知が必要な条件として「① 当該不動産で自然死または不慮の死が発生した場合」というものが挙げられます。前述のとおり病気や老衰によって亡くなるのは致し方ないことですが、特殊清掃や大規模なリフォームが必要となったケースなどは告知をしなければなりません。

また、「② 日常生活で使用する集合住宅の共用部で発生した①以外の死、もしくは特殊清掃などが行われた①の死が発生して概ね3年以上経過した後」の場合、賃貸であれば告知不要となりますが、売買の場合は告知する必要があります。たとえば、10年前にマンションの廊下で殺人が発生した、5年前に居室で自然死が発生して特殊清掃が必要となったケースの場合、賃貸であれば告知の対象外ですが、売買の場合は告知が必要です。

「③ 取引対象不動産の隣接住戸、日常生活において通常使用しない重合住宅の共用部で発生した①以外の死、特殊清掃が行われた①の死」においては賃貸・売買ともに告知不要です。たとえば対象物件の隣の部屋で自殺が発生したり、自然死で特殊清掃を行ったりしたケースは告知が不要です。ただし、重大な事件が発生して世間一般に知れ渡っている場合などは告知が必要となる可能性もあります。

告知義務チェックリスト