現状では再建築不可であっても、建築を可能な状態にする方法はあります。ポイントは接道義務を満たすことです。道路に接している隣地を購入したり借りたりして合筆すれば、再建築が可能になります。接している道路幅が狭い場合は、自分の土地を行政に明け渡して、それを道路として認めてもらう「セットバック」を行うことで、やはり再建築不可状態の解消が可能です。

ほかにも私道と接しているのであれば、「道路の位置指定道路申請」を行う、公園や緑地などに接しているのであれば、「但し書き道路申請」を行うことでも、建築許可が下りる可能性があります。

詳しい方法については「再建築不可は建て替え可能にできるが… 一筋縄ではいかない実情とは？！」をご覧ください。

ただし、これらの方法は非常に大きな手間とコストがかかる可能性があります。よほど再建築不可状態を解消する必要性がある場合を除き、おすすめはできません。

コンテナとは鉄道や船で貨物を輸送する際に使う箱のことです。このコンテナを住居や店舗などに転用する事例も増えてきています。建物を建てるよりも費用が安いことと、コンテナを建物代わりにするという新鮮味、直方体の無駄がなく美しいデザインが受けて人気が高まっているようです。

コンテナハウスの設置に関しても建築基準法に基づいて行わなければなりませんが、「床面積が10平方メートル以下であること」「防火地域・準防火地域に該当しないこと」「新築以外（増築・改築・移転）であること」という条件に当てはまれば建築許可申請が不要です。小型のコンテナハウスを設置することで、倉庫や店舗などに活用できる可能性があります。コンテナハウスを貸し出せば家賃収入を得ることも可能です。

中古コンテナであれば20万円～、新品であれば設置費用を含めて500万円～程度で設置可能です。

トレーラーハウスとはトレーラーと呼ばれる車両で牽引できる建物のことを指します。貨物を入れる容器を建物に転用しているという点ではコンテナハウスと似ていますが、トレーラーハウスの場合は法律上建築物ではなく車両という位置づけとなるため、建築許可申請が不要で、再建築不可状態の土地でも設置することができます。

建物ではないため固定資産税や都市計画税がかからず、さらに自走ができない車両であるため自動車税などの税金も不要です（一部例外あり）。

やはりコンテナハウスと同様、倉庫や店舗として活用できるほか、大きいものであれば宿泊施設や住居としても使うことが可能です。ただし、再建築不可状態の土地では道路に接していない、接している道路が狭い、間口が狭いなどの制約があるため、トレーラーハウスの搬入ができない場合があります。

トレーラーハウスも設置費用を含めるとコストは500万円～が相場です。

土地活用の方法としてはメジャーな駐車場や駐輪場。コインパーキングや月極駐車場などの種類がありますが、いずれも駅や繁華街から近いなど立地が良い場合は利用料金として収入を得ることができます。しかも、アパートやマンションなどの賃貸経営よりも手間がかからず、不労所得を得ることも可能です。

ただし、やはり再建築不可状態の場合は接している道路か間口が狭いため、車が出入りしづらく、利用者から嫌煙されたり事故が発生したりするリスクがあります。道路にまったく接していない土地の場合は、そもそも駐車場や駐輪場に転用することができません。また、駐車場や駐輪場の運営は事業なので、利益を得るためには経営的なノウハウやセンスも必要です。

聖地費用や機械の設置費用などの初期投資が必要で、小規模な駐車場（5台程度）で300～500万円ほどかかります。

再建築不可状態の土地を畑にして家庭菜園を作るという手もあります。収入を得ることはできませんが、おいしい野菜や果物を収穫して味わうことができます。特にガーデニングが趣味の方、植物を育てるのが好きな方にはいいかもしれません。

しかし、野菜や果物を育てるのには手間がかかります。農機具・農具代や肥料代などの出費がかかり、スーパーで買うよりも割高になってしまう可能性も高いです。車で敷地内に乗り付けたり横付けをしたりすることが難しいため、農具や収穫物の運搬も大変かもしれません。

最近、スローライフや田舎暮らしへのあこがれや自然への関心の高まりから、農園の一部を借りて野菜や果物を栽培する人が増えてきています。家庭菜園ではなく貸し農園として畑を貸し出すという方法もあります。農園として貸し出すことで利用料収入を得ることが可能です。貸し農園は地方にあるケースが多いのですが、都心の中にあれば移動の手間がかからないことから、利用者側も大きなメリットを得られます。

ただし、家庭菜園と同様に車で近づきにくいので、収穫物や農具の運搬に苦労する可能性があります。貸し農園の利用者は初心者であることも多いため、サポートが必要となり、農業に関する知識が求められる場合もあります。

自動販売機の設置も再建築不可の土地を有効活用する手段の一つです。当然のことながら自販機を設置するのに建築許可申請は不要です。自販機は管理会社から貸与されるため、初期投資もほとんど必要ありません。売上に応じて販売手数料が貰えます。商品の補充や金銭回収は自販機の管理会社が行ってくれるので、不労所得を得ることが可能です。近年ではコロナ禍の影響もあり非接触で商品が24時間買えることから、飲料の自販機はもちろん、食品の自販機も増えてきています。

デメリットとしては立地が良くないと管理会社から設置を断られる可能性があることと、空き缶や容器などのゴミを自分の敷地内に捨てられたり、散乱して近隣から苦情が来たりするリスクがあることです。

太陽光発電設備も建築許可申請が不要です。太陽光パネルを設置して発電し、電力会社に売ることで収益を得られます。自分で太陽光発電設備を購入して所有するほか、太陽光発電事業者に土地を貸して賃料として収益を得る方法もあります。

ただし、ほかの住宅やビルの影になるような土地では太陽光が十分に当たらず、発電量が少なくなってしまうことも考えられます。敷地面積が狭いとやはりあまり利益が得られないかもしれません。加えて年々売電価格が下がっているため、投資対象としてうまみが少なくなってきているというのが実情です。

物置や資材置き場として活用するのも手です。物置を置いて仕事に使う道具やアウトドア用品、その他普段使わない物を収納しておけば、ご自宅や職場がスッキリします。資材置き場として企業に貸し出せば賃料を得られる可能性もあります。特に建築会社や工場などは資材を大量に使うため、資材置き場の需要が高いです。

デメリットとしては倉庫が建築できないので貴重品や食品、水に弱い機械などを収納できないことと、車両が近づきにくいので搬入出がしづらいといったことが挙げられます。

すでに再建築不可状態の更地を持っている場合は、前述のとおり再建築可能な状態にしない限り建物を建てることは不可能です。ほかには上記でご紹介した方法で土地を活用するか、売却してしまうかしかありません。

多額の費用と手間をかけて建物を建築するよりは、それ以外でとれる手段をとって活用したほうがまだ得策といえます。

再建築不可の土地を活用するためにはコストや労力、時間がかかります。まずは土地を利用できるよう整地工事を行わなければなりません。その後、コンテナハウスやトレーラーハウスの施工会社や駐車場の工事業者、自動販売機の管理会社、太陽光発電設備の設置業者などと打ち合わせを行い、工事を行う必要があります。実際に収益を得られるまで持ち出し状態が続き、安定的に利益が得られるまでには時間がかかるでしょう。管理・維持にも手間やコストをかけなければなりません。

また、土地活用は必ずしも成功するとは限らないことにも注意が必要です。たとえば自販機や駐車場は利用者がいなければ収益が上がりません。太陽光発電も日当たりが悪ければ十分な発電量を確保できません。土地活用に失敗したらこれまでかけてきたコスト・労力・時間がすべて無駄になってしまいます。

土地活用をやめた後のことも考えましょう。たとえばコンテナハウスやトレーラーハウスを設置したとしても、使っていなければ処分する必要が出てきます。太陽光発電設備には耐用年数があり、これらの撤去にも費用が必要です。売却すれば売却益が得られる可能性がありますが、その場合も買い手を探す手間がかかります。

特に失敗した際には撤去や売却の費用的な負担感が大きくなりますので、出口戦略までしっかり立てた上で予算を組みましょう。