崖条例で再建築不可？

2019年01月11日（金）

土地の一部が崖になっている崖地や段々畑になっている・高低差のある土地は土地利用が難しいことから値段が安くなりがちですが、良い見晴らしや日当たりの良さから人気のある土地です。
ですが、土地の近くに崖がある場合も注意すべきことをご存知ですか？崖の上や崖の下にある土地は再建築不可物件の可能性があります。
こちらでは近くに崖がある土地の制約に関わる崖条例と、崖条例に引っかかる土地を売却するときに注意すべきことを紹介します。

崖条例とは？

崖条例とは崖上や崖下にある建物を守るための規則です。崖条例というのはあくまで通称ですが「都道府県名＋がけ条例」と検索すれば該当する条文を探すことができます。

がけ条例では概ねこのようなことが決められています。

高さ２〜３メートル以上かつ傾斜３０度以上の崖に対して
建物が一定の距離より離れていない場合
建築が認められない、建築をしたいなら擁壁または擁壁の類で補強すべし
地質が強かったりがけ崩れに建物が巻き込まれない様になっていたりすれば例外とする
建築が認められる場合であっても排水や浸水を防止する様適切な処置をすべし

※都道府県により決めたれた条例があるため、お住まいのエリアの条例をご確認下さい。役所でも確認できます。

要するに、崖条例の目的は建物を崖崩れから守ることです。崖と一緒に家が崩れ落ちてしまうこと、崩れて木が土砂に家が巻き込まれることがあれば、ひとたまりもありません。豪雨や地震の時に土砂崩れがニュースになりますが如何に崖近くの土地が高リスクか想像できますね。
その反面、景色の良さや周囲よりも高い位置なら他の家から自宅が覗かれることもなく、プライバシーに優れた家となるでしょう。

ですが、もし崖条例に該当する場合は建築ができなくなります。つまりその土地は再建築不可物件の可能性が高くなります。

崖条例と再建築不可についてもう少し詳しく解説します。

崖の高さと再建築不可

崖の高さとは崖の下端から傾斜３０度を超える最も高い部分までの垂直距離です。高さ２〜３m以上という定義があるものの、実際には１０〜２０mを超える様な崖の上に建っている土地もあります。そして傾斜３０度は非常に急で舗装された道には存在しません。

建物が離れているべき距離は高さの２倍

崖崩れの被害を防ぐ為に建物は崖から離れていなくてはいけません。崖上に家を建てる場合は下端から高さの２倍、崖下に家を建てる場合は上端から高さの２倍の距離が必要です。

例えば崖の高さが５メートルの場合、１０メートルの余裕が求められます。

崖の舗装は１５００万円！

ここまでご覧になってわかる通り家を建てられる崖地を探すことは非常に難しいです。それどころか既に家が建っている土地すら崖条例に引っかかる可能性が低くありません。

家を建てられないという制約を持った再建築不可物件は買取価格が安くなってしまいます、リフォームすればと言いたいところですが安全性のデメリットがあります。

崖地に家を建てるなら家よりも崖をなんとかしなくてはいけません。道路沿いの崖や河川敷で見られるコンクリートで補強します。これを擁壁とか防護壁とかいうのですが費用は１５００万円ほどかかります。

この崖条例を知らない不動産業者に土地を任せるとどうなるか、次は事例を紹介します。

崖条例での再建築不可事例

崖条例での再建築不可となった事例について紹介します。もしかしたらあなたが売却しようとしている土地もこのケースに該当するかもしれません。思わぬトラブルに発展しない様、崖地はプロの買取業者にご相談ください。

崖条例に引っかかり、売却額が大きく下がった

Aさんは引越しをするので崖下の土地を売却することにしました。土地がそれなりに広くショッピングモールに近いことから、依頼した不動産仲介業者は３０００万円を提示してくれました。Aさんはその価格に納得して仲介をお願いしたのですが、媒介契約をしてから２週間後に７００万円まで値段をつり下げられました。

実は、仲介を依頼した業者が崖条例について確認せずに事前調査をしないままに高額査定したのです。高く売れると喜んでいたAさんにとっては寝耳に水です。

もっと高く売れるところはないかと他の不動産業者も探したAさんですが、崖条例に該当することが事前に分かっているので仲介すら引き受けてくれません。

土地が崖条例に引っかかる場合は崖の整備だけで１５００万円ほどの費用がかかる為、その分が普通の土地より安くなります。仲介業の場合は購入者が１５００万円を負担することになる為３０００万円の土地を買ったつもりが実質４５００万円費やすことになってしまいます。

そのため、崖条例を理由に購入を拒否する事例や購入した後で崖条例の告知を巡って紛争になる事例がよくあります。土地を買い取る為には再販・再利用についての深いノウハウが必要なのです。

さて、買い手が見つからずに困っていたAさんですが幸運にも当社を探し当ててくれました。仲介業者が出した３０００万円という価値そのものは妥当であった為そこから補修費用を差し引いた１５００万円で買取成立。正価の売却ができたと安心していらっしゃいました。

崖条例を知らずに安易な仲介をすることも、崖条例を理由に法外な値下げをすることも良いことではありません。それでも土地についての知識がないとこのような事件が起きてしまいます。

※掲載されている価格は今回のケースの場合のもので、同様のケースの場合でも価格は異なります。

実績豊富な当社にご相談ください

当社は再建築不可物件を始め”業者、士業が匙を投げる様な物件”を買い取り続けて２７年になります。創業より培われた経験と確かなノウハウで、あなたの物件も高額査定いたします。崖条例に該当する恐れがある土地の売却でお悩みならぜひ当社にご相談ください。

当社は買取業者ですから査定にご納得いただければすぐに買取成立、最短即日のご入金が可能です。

>お問い合わせフォームはこちら

監修者

宮野啓一

株式会社ティー･エム･プランニング代表取締役

国内	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件
国内	訳あり物件売買取引件数：1150件
海外	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件

※宮野個人の実績件数

経歴

1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。