再建築不可物件が倒壊したら再建築できない！？再建築不可物件のリスク

2019年01月25日（金）

再建築不可物件であることを理由に古い建物に住み続けている人、空き家として放置している人は地震などの自然災害による倒壊のリスクにご注意ください。建物を意図的に壊した場合でなくとも建築基準法をクリアしない限り自然災害の場合でも再建築が認められません。

再建築不可物件をお持ちなら倒壊リスクにすぐ対処すること、資産価値や利用価値の点でメリットがない再建築不可物件は早く売却することを心がけてください。

再建築不可物件が倒壊・半壊しても再建築出来ない！？

火災保険や地震保険に入っていれば、家が倒壊しても再び家を建てられるだけの保険金をもらうことができます。他にも相当の事情があれば倒壊した家に対して何らかの保証が得られるでしょう。

しかし、再建築不可物件が倒壊したら建て直すことができません。十分な保険給付が得られた場合でも、家を建てる場所は新たに探さなくてはいけません。

なぜなら再建築不可物件とは「そもそも建築できない土地に建っているから」です。昔の建築基準なら適法だった物件も、建築基準法の改正によって不適格となってしまいました。だからと言って取り壊しを命じることもできないので再建築不可物件が存在します。

したがって再建築不可物件が倒壊したら、同じ場所に新しく家を建てることはできません。半壊した場合もリフォームの制限がされており木造２階建（いわゆる４号建築物）以下の建物を修繕するのはやはり難しいと言えます。

再建築不可物件が倒壊した土地を利用したいなら更地にすることが考えられます。もちろん建築基準を満たさない限り家の建築はできず、その不便さから買い手がつきづらいです。しかも更地にしてしまうと小規模宅地の特例が使えず資産価値も対して下がらないため固定資産税が高くなるおそれがあります。再建築不可物件は通常の物件よりもかなり低く評価されてしまいます。

再建築を可能にするためには、建築基準を満たすことが必要です。家を建てるためには幅員４m以上の道路に２m接するべしという接道義務をクリアしなくてはいけないです。この接道義務を満たすためにはこのような方法があります。

隣地を買い足す

接道義務を満たすように隣地を買い足すことができれば建築基準に適った土地になります。周りを囲繞地に囲まれた袋地であっても囲繞地の一部を買い足して敷地延長すれば再建築不可でなくなります。

隣地を買い足すことは最も効果的な対策ですが、一部の土地だけを買うために交渉するのは難しいし、隣人トラブルの原因となることもあります。そもそも隣人関係が良くないなら困難を極めるでしょう。

セットバックする

セットバックとは接している道路の幅員が4mに満たないときに許された特例で建築基準法第42条２項に由します。この条文によると幅員が4mに満たない道路であっても道路の中心から2m以上のスペースを作れば接道義務をクリアできます。

セットバックするのは家だけですから、塀の位置までは変えなくてOKです。

しかし、セットバックをする場合はそもそも道路に2m以上接していることが前提となります。それさえ満たしていないなら、やはり隣地の買い足しが必要となります。

このように再建築不可物件の問題を解決する方法はあってもその手間や資産価値の低さを考えると売却したほうがよいです。特に固定資産税は毎年払わなければいけない点にご注意ください。

再建築不可物件が倒壊した事例を紹介

当社は値段がつかずに困っていた再建築不可物件を多数扱ってまいりましたが、再建築不可物件が地震その他自然災害で倒壊してしまった方や更地にした方からもよくご相談いただきます。こちらでは再建築不可物件が倒壊して、土地の売却を決めたBさんの事例を紹介します。

▼Bさんの場合

私は親の代に建てた実家に住んでいたのですが、築年数が古く木造だったせいか大地震で家が倒壊してしまいました。すでにローンは完済されていたとはいえ、家を新築する費用は大きいなと感じていました。そんな時、不動産業者に相談したら「Aさんの土地、接道義務を満たしていませんよ」と言われ衝撃を受けました。なんと我が家は再建築不可物件だったのです。

再建築不可物件は一度、家を取り壊すと建て替えができず、だからと言って倒壊した建物をそのままにしておくわけにもいきません。しょうがないので建物の残骸は撤去して更地にしました。新居が見つかるまでの借り家は見つけることができたとしても、更地はそのままです。

どのように処理したら良いかわからずにいたらなんと固定資産税が増額しました！

同じ土地で、建物も無くなったのにどうして？と思い調べてみると、これまでは居住用の土地だったので小規模宅地の特例が適用されていたことが分かりました。土地の評価額が下がったのに払う固定資産税が多くなる。しかも更地のうまい活用方法が見つからない…

このまま再建築も出来ない土地の値上がりした固定資産税を払い続けるのは厳しいため、売却しようと決意しました。

しかし、私が扱いに困っている土地ですから不動産業者にとっても取り扱いづらいものであることは当然です。買い取りを拒否されたり、驚くほど安い値段を提示されたりとなかなか売却に繋がらず苦戦し数年の間固定資産税を支払い続けました。もちろん、更地から得られた利益はゼロです。

そのような状況で土地を買い取ってくれる業者を検索したら、御社のサイトがヒットしました。他社が買い取れなかった再建築不可物件を買い取ってくれるということですぐに電話したら、１週間と経たないうちに見積もりを出してくれました。

看板に偽りなく、他とは比べ物にならない査定に満足。喜んで御社に売却いたしました。不動産の悩みが消えて一安心しております。

このようなケースではどうするのが良いか。

地震はいつ起こるか分からないもので、老朽化した家や耐震基準を満たしていない家の場合は大きな地震で倒壊の恐れが高いです。Aさんのお家もご両親の代から住まれていたということでかなり老朽化が進んでいたようです。

再建築不可物件は基本的に建築基準法改正前の物件ですから築３０年以上が珍しくありません。再建築不可物件は建て替えができないために資産価値が下がるものですが更地にするとリフォームの可能性すらゼロになります。したがって家が建っているかどうかは重要です。

資産価値が下がるということは、買い手がつきづらいことを意味します。Aさんが頼った不動産仲介業者は再建築不可物件をはじめとする特殊な土地売買に明るくありません。難しい土地ほど買取業者を選んでいただきたいです。弊社は不動産仲介業者や士業の方からの買取依頼が多数あります。

もしAさんのようなケースでお悩みならこのような対策が考えられます。

事前に改築しておく

再建築不可物件に住み続けたいなら、耐震基準を満たすようにリフォームすることが有効です。木造でも耐震機能を高めることが可能で、大規模な修繕や模様替えの範囲で収められるかもしれません。

改築ができない場合は倒壊する前に売却して新居を探しましょう。

隣地の所有者に相談する

再建築を可能にするために隣地に相談することも対策の一つです。それで建築基準が満たせれば慣れ親しんだ土地に住み続けられます。逆に隣地の方が土地を買い取ってくれる場合もあります。

ただ、交渉の手間がかかることや隣人との人間関係に左右されることは要注意です。

最初から買取業者に相談する

再建築不可物件の買取ができるのは当社だけと限りません。そのためAさんは最初から仲介業者ではなく買取業者に相談すべきでした。中でも当社は平成３年創立の実績と確かな買取能力で評価いただいております。

最後に

再建築不可物件は売却の上で一般的な物件より安くなります。ましてや家を建てることができない更地であれば更に買取づらくなるでしょう。倒壊の恐れがある家なら、早めに売却することをおすすめいたします。倒壊した後でも再建築不可物件を取り扱う不動産会社に売却すれば不要な固定資産税の節約ができますので、まずはお気軽に当社にご相談ください。

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監修者

宮野啓一

株式会社ティー･エム･プランニング代表取締役

国内	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：150件
国内	訳あり物件売買取引件数：1150件
海外	不動産トラブルの訴訟・裁判解決件数：30件

※宮野個人の実績件数

経歴

1964年、東京（六本木）生まれ。叔父・叔母がヨーロッパで多くの受賞歴を持つ一級建築士で、幼少期より不動産や建築が身近なものとして育つ。
日本大学卒業後、カリフォルニア州立大学アーバイン校（UCI）に入学。帰国後は大手ビルオーナー会社に就職し、不動産売買を行う。
平成3年、不動産業者免許を取得し、株式会社ティー・エム・プランニングを設立。同時期より第二東京弁護士会の (故)田宮甫先生に師事し20年以上に渡り民法・民事執行法を学ぶ。
現在まで30年以上、「事件もの」「訴訟絡み」のいわゆる「訳あり物件」のトラブル解決・売買の実績を積む。
またバブル崩壊後の不良債権処理に伴う不動産トラブルについて、国内・海外大手企業のアドバイザーも兼務し数多くの事案を解決。
日本だけでなくアメリカや中国の訳あり物件のトラブル解決・売買にも実績があり、国内・海外の不動産トラブル解決に精通。米国には不動産投資会社を持ち、ハワイ（ワイキキ・アラモアナエリア）・ロサンゼルス（ハリウッド・ビバリーヒルズ・サンタモニカエリア）を中心に事業を行う。