インタビュアー具体的にどんな事例があるんですか？

廣瀬先生仮にAさんとさせていただきます。Aさんは青葉台の自宅を不動産買取業者であるB社に売却しようと相談しました。提示された金額は3000万円で非常に好条件。話はトントン拍子に進んでいきました。

その後売買契約が締結されてAさんはB社から手付金5万円を先に受け取り、残りは2ヶ月後の支払いということになりました。

このときAさんは瑕疵担保責任の存在すら知らず、B社からも話はありませんでした。当然、瑕疵担保責任が免責になるような契約内容ではなく、瑕疵が発覚した際にはAさんが責任を負わなければならないという条件を知らず識らずのうちに飲まされていたのです。

しかし、翌月になってB社の担当者からAさんに突然「欠陥が見つかった。瑕疵担保責任で賠償しろ！」という連絡があったんです。築年数が古いAさんの自宅は雨漏りとシロアリ被害が発生していたそうです。

さらには最低敷地面積の制限（最低限度規制）に抵触していることが発覚し、業者は「この物件は再建築不可だから、これも瑕疵担保責任に該当する」と主張。買取額を300万に減額するよう要求してきました。瑕疵担保責任免責での契約とはなっていなかったので、Aさんは要求を飲む他ありませんでした。

インタビュアー300万円って、当初の1/10ですよね。そこまでダンピングされるなんて怖いですよね。

廣瀬先生そもそも、物を買うときには弊社のように契約が成立した時点でお金を全額支払うのが原則です。しかし、多くの買取業者は2～3ヶ月後に先延ばしし、手付金として5～10万円のみを支払います。場合によっては0円ということもあります。

意図して先延ばししているケースと意図していないケース両方あるのですが、いずれにしても買い取った物件に不具合があった場合のリスクを考えてこのような支払い形態を取っている業者が多いのです。

インタビュアーなぜ支払いを先延ばしにするんですか？

廣瀬先生早く契約したいからですね。契約成立後は基本的に他社へ売ることはできなくなるし、物件に瑕疵があれば契約破棄や代金減額などの要求もできる。買取業者側が一方的に有利になる条件になっているものなんです。

インタビュアー先ほど「民法が改正されて瑕疵担保責任が契約不適合に変わった」というお話がありましたが、具体的にどのような違いがあるのですか？

廣瀬先生基本的に瑕疵担保責任と同じで、物件に瑕疵があった場合は売り主が買い主に対して責任を取るというものです。

瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」が前提でした。つまり、売り主が瑕疵（雨漏りやシロアリ被害、再建築不可物件であったこと等）を知らず、買い主に引き渡した後に発覚した場合は損害賠償や契約解除などの責任を負うということです。

一方、契約不適合は物件が「契約の内容に適合しない」ものであったときに売り主が買い主に対して責任を取らなければいけません。瑕疵が隠れていようがいまいが責任を取る必要があります。また、買い主は「損害賠償請求」「催告解除（通知をした上で契約解除をすること）」「代金減額」「追完請求（補修や修理、代替品の用意）」「催告解除（通知なく契約解除すること）」を請求できます。

インタビュアーより売り主の責任が重くなったということですか？

廣瀬先生そのとおりです。責任の範囲も広がりました。買い主にとっては権利が手厚く保護されるようになったのですが、売り主サイドから見れば物件に問題があったときにより大きなダメージを受けるリスクが高まった、あるいは契約不適合を盾にした悪徳業者に漬け込まれやすくなったと言えるでしょう。