再建築不可物件とは法律の規制によって再度建築することができない物件を指します。
建物を建築する際には建築確認申請を行い、建築許可が下りた場合にのみ工事を行うことができます。
再建築不可物件は建築基準法を満たしていないため建築許可が下りません。
新築や建て替えはもとより、建築確認申請が必要となる増改築や移転もできません。
仮に再建築不可物件を解体してしまった場合、建物が建てられず更地のままにせざるを得なくなってしまうので注意が必要です。

東京都では21戸に1戸が、神奈川県に至っては18戸に1戸が再建築不可物件といわれています。
みなさんが思っている以上に身近な問題で、所有している物件がよくよく調べると再建築不可物件だったというケースもしばしばあります。

前述のとおり再建築不可物件とは建築基準法に違反している状態であるがために建築許可が下りない物件のことを指します。
特に多いのは接道義務違反です。
建築基準法第43条には「都市計画区域内の建築物の敷地は幅員4m以上（地域によっては6m以上）の道路に2m以上接していなければならない」と定められており、これを接道義務と言います。

たとえばまったく道路に接していない、接しているのが幅4m未満の狭い道路である場合、道路と接している間口が2m未満である場合、再建築不可となってしまうのです。
なお、この規制は都市計画区域と準都市計画区域にのみ適用されます。

こうした接道義務が定められている目的は住民の安全確保です。
接している道路幅が狭い、あるいはまったく道路に接していないとなると、住民が避難できない、消防車や救急車、パトカーなどの緊急車両が現場に到着できないなどの事態が発生します。
地域の安全を守るためにはこうした規制が設けられるのは致し方ないのです。

しかし、なぜこうした違法状態の物件が存在しているのでしょうか？その理由は1950年の建築基準法改正による接道義務の新設にあります。
それ以前に合法的に建築された建物が、現在になって再建築不可物件となってしまっているのです。

再建築不可物件は建て替えや増改築ができず、一般的な物件と比較すると自由に活用しづらいため、どうしても資産価値が低いとみなされてしまいます。
また、再建築不可物件のほとんどが1950年以前に建てられたものであるため、築年数の古さも価格下落の要因となっています。
一概にはいえませんが、周辺の一般的な物件と比較して半値～7割程度になってしまうのが実情です。

資産価値が低いということは、買い手にとっては安価で購入できる可能性も高いです。
最近ではあえて値段が安い事故物件を選ぶ方が増えてきていると言われていますが、同じように人気エリアで再建築不可物件を狙う方も少なからずいらっしゃいます。

とにかく安さを重視したい、投資で活用したい、希望するエリアに住みたいという方はあえて投資で活用するために再建築不可物件を購入し、不具合が生じたら引っ越すという選択肢もあります。

土地や建物などの不動産の所有者に対しては毎年固定資産税と都市計画税という税金が課せられます。
これらの税額は不動産の評価額によって決まります。
資産価値が低い再建築不可物件は評価額も低く、固定資産税や都市計画税も安くなる傾向があります。

再建築不可物件を購入すれば物件の取得費用だけでなく、税金というランニングコストも抑えることができるため、トータルで大きな節約効果が得られる可能性もあります。
あえて再建築不可物件を選ぶことで生活に余裕が出てくるかもしれません。

再建築不可物件を使って賃貸経営をするという手もあります。
安価で仕入れることができて、税金も安くなるため、うまくやれば高い利回りを出すこともできます。
基本的に地方物件は、手を出す人が少ないため利回りが高くなります。
再建築不可物件の定義から見ると、そもそも再建築不可は都心より少し外れた場所に位置する物件が多いため、高い利回りが期待できるのです。

しかしながら、再建築不可物件は築年数が古く、よほど立地が良いか家賃を格安に設定するかしないとなかなか入居者が見つかりづらいです。
いくら初期費用やランニングコストが低いとはいえ、入居者がいないと家賃収入が得られず修繕費ばかりがかかって赤字続きという結末になってしまう可能性もありますので注意が必要です。

再建築不可物件を購入する際には住宅ローンが使えない可能性が高いです。
一般的に住宅ローンを利用する際には購入する物件を担保に借り入れます。

しかし、前述のとおり再建築不可物件は資産価値が低いため金融機関から担保として認められない可能性があります。

また、住宅ローンが通りにくいというのは再建築不可物件の売り手にとってもデメリットとなり得ます。
せっかく売却先の候補が見つかっても、買い手が住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、破談になる可能性があるからです。

再建築不可物件は建て替えや増改築ができない上築年数も古いため、一般的な物件と比較すると見劣りしてしまいます。
そのため、どうしても売却が難しくなってしまうのが実情です。

価格が安いという理由で買い手が見つかる可能性もあるのですが、大抵の場合は売れ残ってしまい、数年間まったく音沙汰がないというケースも珍しくありません。
どの不動産会社に行っても二束三文でしか査定してくれない、一旦契約しても放置される、あるいは相談しても門前払いされて話すら聞いてもらえないケースも少なくありません。

売却が難しい再建築不可物件。
運良く買い手が見つかったとしても、物件の資産価値が低いため、なかなか一般の物件と同じようにというわけにはいきません。
周辺の物件と比較して良くて7割、多くの場合半額にまで価格が落ちてしまいます。

売りに出してもなかなか売れず、値下げを繰り返して最終的に二束三文で手放さざるを得なくなったという方も非常に多いです。
とはいえ、物件はどんどん老朽化してしまうため、早めに手を打ちましょう。

再建築不可物件は老朽化や災害で倒壊してしまったら建て直しや修繕は不可能です。
前述のとおり建築許可が下りないためです。
一度倒壊してしまうと更地にするほかありません。

再建築不可物件は1950年以前に建てられているものがほとんどです。
当時は耐震基準も今と比較するとゆるく、さらに築70年以上経過していれば建物の劣化も相当進んでいるため、地震や台風などの災害で倒壊するリスクが格段に高くなります。

再建築不可物件を更地にしてしまうと二度と建物を建築できないのに加えて、固定資産税や都市計画税の額が跳ね上がってしまいます。

不動産を住宅として使っている場合、「住宅用地の特例」が適用されているため、固定資産税や都市計画税が本来支払うべき額の1/6まで抑えられているのです。
逆に言えば更地にしてしまうと税金の額が6倍になってしまいます。

ご自身の物件が再建築不可物件かどうか、確実に調べる方法は役所で確認してもらうということです。
市区町村役場の道路関係あるいは建築関係の部門の窓口で相談して調べてもらいましょう。

「接している道路が建築基準法上の道路に該当しているかどうか」「敷地が接道義務をしっかりと満たしているかどうか」「建築が認められている地域かどうか」の3点を確認することで、その物件が再建築可能かどうかがわかります。

以上のように役場に行けば再建築可能かどうか確認してくれます。
しかし、なにも準備がないまま役所の窓口に相談しても職員の人はその物件が建築できるかどうか、判断できません。
まずは登記事項証明書、公図、建物図面、地積測量図という4種類の書類を用意しましょう。
これらは法務局で入手することができます。

これらの書類を用意してから市役所に相談することで、スムーズにご自身の物件が再建築可能かどうかを調べることができます。

道路に接していると思っていても接道義務を満たしていないケースもあれば、逆に接道義務を満たしていないと思われるケースでも問題ない場合もあります。

再建築不可物件でも再建築可能な状態にすれば問題なく新築や建て替え、増改築が可能となります。
たとえば接している道路の幅が狭い場合は、ご自身の土地を後退させてその分を道路とみなしてもらうセットバックという方法があります。
セットバックについては「再建築不可物件をセットバックすると建て替え可能になる？全貌を徹底解説」で詳しくご紹介しています。

接している道路が私道や建築基準法上の道路に該当しない場合は、位置指定道路申請や但し書き道路申請を行うことで、同じく接道義務を満たすことが可能です。

まったく道路に接していない、あるいは旗竿地などで接道部分が狭い場合は、接道義務を満たしている隣地を買収して合筆するという方法もあります。

「再建築不可の裏ワザや抜け道を専門家が徹底解説！ ～賢く得するためには～」では再建築不可物件を再建築可能にする裏技を多数ご紹介しておりますので、ぜひこちらの記事もご覧ください。

建物を解体してしまって土地を活用するという方法もあります。
駐車場や駐輪場にする、太陽光発電施設を設ける、家庭菜園にする、資材置き場にするなどさまざまです。
コインパーキングや貸倉庫などを設ければ、利益を得られる可能性もあります。

「再建築不可の土地はこうしよう～様々な活用方法の現実～」ではさまざまな再建築不可の土地活用法と注意点についてご紹介しています。

また、コンテナハウスは一定の条件下であれば建築許可申請は不要です。
詳しくは「再建築不可の活用 ～コンテナハウスの設置はおすすめできるのか～」をご覧ください。

同様にトレーラーハウスを設置するという活用法もあります。
こちらも一定の条件の範囲内であれば「車両を利用した工作物」という扱いになり、建築許可申請が不要となります。
「再建築不可の活用 ～トレーラーハウスの設置はおすすめできるのか～」で詳しく解説しています。

間取りを大幅に変更する、構造部を半分以上交換するといった大規模なリフォームは建築確認申請が必要となり、再建築不可物件では認められません。
しかし、たとえば壁紙や床材の張替えや設備の入れ替え、壁や屋根、柱などの補修といった小規模でかつ部分的なリフォームであれば建築許可が不要なので、再建築不可物件でも可能です。

また、木造2階建てで延べ面積が500m²以下の建物、いわゆる「4号建築物」と呼ばれる建物であれば建築確認申請が不要なため、リノベーション・フルリフォームも可能です。
4号物件については、「建築基準法の4号特例、実質廃止！再建築不可物件にも影響が？！」で取り上げておりますので、ぜひご確認ください。

ただし、リフォームにも費用がかかります。
築年数が古い再建築不可物件の場合は部分的にリフォームをしても、なかなか魅力的な物件に生まれ変わらせることは難しいです。

再建築不可物件のリフォームの注意点は「再建築不可のリフォームが無駄になる理由 ～知らなきゃ損する考え方～」でさらに詳しく解説しています。

隣人が土地を欲しがっている場合は、再建築不可物件を買い取ってくれる可能性があります。
物件を直接売却すれば、仲介手数料などの費用を抑えることができて、不動産業者を探したり買い手を募ったりといった手間も不要です。
再建築不可物件を売却する際には、まずは隣地の所有者に声をかけてみるのもいいかもしれません。

ただし、個人間で不動産を売買するのはトラブルが発生するリスクがありますので、不動産の専門家や弁護士、司法書士などの法律家に相談されることをおすすめします。

不動産仲介会社を通じて一般の方に物件を売り出す方法です。
不動産売買のプロである仲介会社が手続きをサポートしてくれるというメリットはありますが、売買が成立した場合は仲介会社に仲介手数料を支払わなければならないため、得られる利益が目減りしてしまうのがデメリットです。

また、確実に物件が売れるわけではない点には注意しましょう。
特に再建築不可物件はなかなか買い手が見つからず、売却まで時間がかかってしまったり、そもそも売れなかったりというケースも少なくありません。

不動産買取業者に買い取ってもらうという方法もあります。
仲介の場合は第三者に物件を売却しますが、買取の場合は業者が買い主となるため、スムーズに売却できる可能性があり、仲介手数料も必要ありません。
リスクも個人間売買と比べると低いです。

ただし、再建築不可物件を扱っている業者は少数であり、業者探しが難しい点には注意しましょう。
また、一部には足元を見て不当な要求をしてくる業者も存在します。

まずは実績が豊富な再建築不可物件のプロに相談しましょう。
一般的な不動産会社や買取業者は再建築不可物件の取り扱いに慣れていないため、買取を断るか安値でしか買い取ってくれない傾向があります。

再建築不可物件を専門的に扱っている業者であれば、物件活用ノウハウが豊富なので高値で売れる可能性もあります。

契約不適合責任とは、引き渡したものが契約の内容と異なっている場合に売り主が買い主に対して負う責任のことです。
契約不適合責任を問われて多額の損害賠償を支払い、売却益を得るどころが赤字になってしまったというケースも少なくありません。

仲介は一般の消費者が買い手になるため、必ず契約不適合責任を負うことになります。
物件を売却する場合は「【弁護士も頼る専門家が解説】仲介を検討中の方！契約不適合責任に要注意！～再建築不可物件の恐怖～」で契約不適合責任についてしっかりと理解を深めておきましょう。

また、買取業者に売却する際にも注意が必要です。
契約不適合責任を理由に言いがかりをつけて不当な要求をしてくる業者も存在します。
買取業者に再建築不可物件を売却する際の注意点は「【弁護士も頼る専門家が解説】買取業者へ売却！契約不適合責任に要注意！～再建築不可物件の恐怖～」でご確認ください。

不動産仲介会社の営業マンは営業成績をあげるために、あるいはノルマを達成するために、専任媒介契約を欲しがっています。
そのため、再建築不可物件が売れにくいと知っているにも関わらず、「売れますよ」と契約を締結しようとしてきます。

しかし、契約を取った後は放置されるというケースも少なくありません。
不動産会社にとってはその物件が売れなくても損をしないからです。
こうした口車に乗ってしまいいつまでも物件が売れない、値下げを余儀なくされたという事例も非常に多いので、「売れます」と言われて糠喜びするのではなく、まずは冷静に考えてみましょう。

「再建築不可物件が売れない理由｜悪徳不動産の手口・仲介会社の悪習を暴露」ではこの業界の悪しき慣習や悪徳業者の手口についてご紹介していますので、しっかりと押さえておきましょう。