包括同意基準とは一定の基準を満たしている接道義務違反の物件に対して特定行政庁が建築許可を出す制度です。特定行政庁とはこの場合都道府県や人口25万人以上の市が挙げられます。

注意が必要なのは基準が自治体によって異なるという点です。たとえば横浜市の場合、「その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。」「その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道に２メートル以上接する建築物であること。」などの包括同意基準があります。ある自治体ではクリアしていても、別の自治体では認められないケースもあるので、物件を所管する県や市のホームページで確認しましょう。また、県と市で異なる包括同意基準が存在する場合、市のほうが適用されます。

個別同意基準では包括同意基準を満たしていない物件に関して、建築審査会で個別に審査をして建築許可を下すかどうかを判断します。建築審査会は特定行政庁に置かれ、建築基準法の例外的なケースに対して審査をして建築許可を与えたり、再審査請求や不服請求に対応したりする第三者機関で、月1回程度会合が開催されます。

個別案件を都度建築審査会で審査を行う場合もあれば、一定の基準を設けてそれに基づき審査を行う場合もあり、対応は特定行政庁によってさまざまです。

再建築不可物件で再建築を行う方法として「43条但し書き道路」の申請を行うという手段もあります。接道義務について定められている建築基準法第43条には、以下のような但し書きがされています。

その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
出典：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201

そもそも接道義務は災害や火災が発生した際に緊急車両がスムーズに現場に到着できるよう、あるいは住民が安全避難できるようにするために定められました。道路の代替となるスペースがあれば、その目的を達成することができます。

たとえば敷地が車両が進入できるような私道や空き地、公園、緑地などに接していて、それが道路の代わりとして使えると建築審査会が認めた場合、「但し書き道路」として例外的に建築許可が下りるのです。

ただし、敷地が上記のようなスペースに隣接していることが前提となります。周囲が建物に囲まれているような敷地はそもそも43条但し書き道路の申請ができません。また、やはり建築審査会に手続きを行わなければならないので手間がかかり、申請したからといって必ずしも建築許可が下りるとは限らない点にも注意が必要です。

セットバックとは「後退」という意味です。建築基準法第43条では「敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められていますが、接している道路の幅が狭い場合は、自分の土地を行政に明け渡して道路扱いにしてもらうことで、接道義務を満たすことができます。セットバックの詳しいルールや手順、メリット・デメリットは以下の記事でご紹介しています。

隣家の敷地や隣地が接道義務を満たしている場合、それを買い取って合筆（土地同士を合併すること）を行えば、自分の敷地も接道義務を満たすことが可能です。敷地が広くなるというメリットも得られます。詳しくは以下の記事でご説明しています。

位置指定道路とはこれまで建築基準法上の道路として扱われなかった道を新たに道路として認めてもらう手続きのことを指します。たとえば幅4m以上の私道に接している場合、位置指定道路を申請して道路として認めてもらうことで接道義務を満たせる可能性があります。

これら以外にも再建築不可状態を解消する方法はいくつかありますので、ぜひ以下の記事でチェックしてみましょう。

接道義務を満たして再建築不可状態を解消するのではなく、再建築不可状態のまま土地を活用する方法もあります。特に以下の方法であれば建築許可は不要です。

ただし、費用がかかる、失敗するリスクがあるなどデメリットも大きいため、ご自身の土地で以下のような活用方法が成り立つかを検討する必要があります。

特に再建築不可物件の利用方法として最近注目されているのはコンテナハウスやトレーラーハウスなどです。これらを設置すれば貸し物件や倉庫などに活用でき、利益を得られる可能性があります。興味がありましたら以下の記事もご覧ください。