土地や建物などの不動産の所有者は毎年固定資産税と都市計画税という税金を支払わなければなりません。土地の面積が大きければ大きいほど、これらの税額も高くなってしまいます。

セットバックによって土地を行政に明け渡した場合、その分だけ敷地は狭くなってしまいますが、固定資産税と都市計画税の額も安くなります。特に税金の支払いに負担を感じられている方は検討してみてもいいかもしれません。

普通自動車の横幅は1.7m～2mほどあります。幅員4m未満の狭い道路では自動車同士のすれ違いが困難であり、交通トラブルや事故が発生する危険性も高いです。そもそも、接道義務は緊急時に住民が避難しやすくするように、あるいは消防車や救急車、パトカーなどの緊急車両が通行できるようにする目的で設けられました。道幅が狭いと人命が危険に脅かされかねません。

道幅が広くなれば快適に道路を通行できるようになり、事故の危険性も低くなります。特に自動車を所有して日常的に運転される方はスムーズに出入りや通行がしやすくなるため、大きなメリットを得られるでしょう。避難者や緊急車両が通行しやすくなるため災害時のリスクも軽減できます。

セットバックを行う一番大きなメリットは、なんといっても再建築不可物件を再建築可能な状態にできることです。特に接している道路の幅が足りないがために再建築不可状態となっている敷地の場合、セットバックを行って建築基準法をクリアすることで、再建築ができるようになる可能性があります。

再建築不可物件は築年数が古く、建物の劣化が進んでいる傾向があります。内外装も古臭くなっていて、設備も最新のものと比較すると使い勝手がどうしても劣ってしまうと言わざるを得ません。セットバックを行って建て替えやリフォームを行うことで、安心に・快適に住めるようになり、物件の資産価値もアップさせることができます。

まず挙げられるのがご自身の土地が狭くなってしまうという点です。前述のとおり、セットバックは敷地を一部行政に明け渡す行為です。たとえば0.2m分セットバックした場合、それだけ土地が狭くなってしまいます。

これも先ほどご説明したことですが、土地が狭くなれば固定資産税や都市計画税を安く抑えることが可能です。一方で、建て替えやリフォームに支障が出る、不動産としての価値が低下して売却価格が安くなってしまうといった弊害も発生します。

セットバックを行う際には「土地が狭くなってしまってでも再建築不可状態を解消する必要があるのか？」を検討し、慎重に判断しましょう。

詳しくは後述しますが、セットバックを行う際には土地の測量費用や道路整備費用など、さまざまな費用がかかります。基本的にこれらの費用はすべて土地の所有者が負担しなければならず、実際にセットバックを行って再建築可能な状態にするまでには数十万、場合によっては百万円近くの出費が発生するケースも少なくありません。

しかも、行政にはセットバック分の土地を寄付するケースが多いです。自治体によっては買い取ってくれることもあるようですが、セットバック費用をすべて賄えるような金額で売れるとは限りません。セットバックを行う場合、持ち出しになってしまうことも覚悟しましょう。

セットバックをして行政に明け渡した土地は道路となるため、ご自身で自由に使えなくなってしまいます。たとえばセットバックした部分に車を停めた場合、駐車違反で取締を受けるリスクもあります。他にも塀や門扉、花壇を設けるような行為も違反となってしまうため、撤去しなければならない可能性が高いです。

行政に土地を譲渡するのではなく、ご自身の名義のままセットバックした土地を道路扱いにしてもらうという方法もあります。しかし、その場合でも道路である以上、自由に使うことはできません。「もともとは自分の土地だから」という言い分は通用しなくなってしまいます。特に道路の間口いっぱいにまで土地を使われている方は注意が必要です。

セットバック工事を行う際には土地を測量して隣地や道路との境界線をはっきりさせておかなければなりません。単純な現況測量の場合は分筆登記費用も含めて20～30万円程度かかります。

隣地との境界線がわからないケース、セットバックをして道路を自治体に寄付するケースなどでは境界確定測量を行い、登記手続きも行わなければなりません。そのため50～70万円ほどかかってしまいます。

セットバックを行って敷地を再建築可能な状態にする場合、境界確定測量が必要となるため、測量の段階でもかなりの出費が発生します。

測量を行いセットバックして敷地を自治体に明け渡せば終わりというわけではありません。道路として使用するためには舗装などの整備費用も必要です。舗装費用は1平方メートルあたり5,000円が相場です。また、これ以外にも重機や機材を搬入しなければならず、その費用として5万円程度が必要となります。

これらの費用は自治体が負担してくれるケースもありますが、大多数の場合は自分で負担しなければなりません。また、自治体によっては補助金や助成金制度を用意していますが、手続きに手間がかかることと、補助金の交付を受けたとしても足が出てしまう場合もあります。

リフォームを実施する

まず挙げられるのは建物のリフォームを行って資産価値を高めるという方法です。間取りをガラッと変える、構造部（壁、柱、床、梁、屋根など）を半分以上交換するといった大規模な工事は建築確認申請が必要となりますが、内装を変える、設備を入れ替える、構造部の一部を交換するといったリフォームであれば建築許可は要りません。また、木造2階建てで延べ面積が500m²以下の建物、いわゆる4号建築物に関しては建築許可なしでフルリフォームが可能です。

リフォームを行って物件の資産価値を高めれば、買い手が見つかる、あるいは今よりも好条件で売却できる可能性が高まります。

再建築不可物件のリフォームについては、こちらの記事もご覧ください。

隣地を買い取る

隣の敷地が接道義務を満たしている場合、その土地を買い取ってしまうという方法もあります。ご自身の土地が再建築不可状態でも、接道義務を満たしている隣地と合筆すれば、再建築可能な状態にすることができるのです。敷地面積を拡げることができるので、それだけ資産価値も上がります。

とはいえ、隣地を買い取るためには多額の費用が必要です。また、この手段を取れるのはそもそも隣人が土地を売ってくれる意思がある場合に限ります。そのため、あまり現実的な方法とはいい難いです。

コンテナハウスを設置する

コンテナとは車両や鉄道、船などで荷物を運搬する際に使われる容器のことです。このコンテナを建物に転用したものがコンテナハウスです。コンテナハウスを設置することで、物置や貸事務所、店舗として活用することができます。

ただし、「床面積が10平方メートル以下であること」「防火地域・準防火地域に該当しないこと」「新築以外（増築・改築・移転）であること」という3つの条件を満たしている必要があり、ハードルが高いのも事実です。

コンテナハウスの設置について詳しく知りたい方は「再建築不可の活用 ～コンテナハウスの設置はおすすめできるのか～」をご覧ください。

トレーラーハウスを設置する

トレーラーとはけん引自動車のことです。トレーラーハウスはけん引される貨車を建物に転用したものを指します。トレーラーハウスは移動ができるため、法律上は「車両」とみなされ、建築確認申請が不要です。コンテナハウスと同様に、物置や貸事務所、店舗などに活用できます。

ただし、サイズは車幅が2,500mm以下、全長12,000mm以下、高さ3,800mm以下と定められているため、どうしても一般的な建築物と比較すると制約が出てきてしまいます。また、車両として扱ってもらうためには「随時かつ任意に移動できる状態で設置すること」「土地側のライフラインの接続方法が工具を使用しないで着脱できること」「適法に公道を移動できる自動車であること」という3つの要件を満たさなければなりません。

トレーラーハウスについては「再建築不可の活用 ～トレーラーハウスの設置はおすすめできるのか～」でも詳しく解説しています。

土地を活用する

建物を更地にしてしまって土地を活用するという方法もあります。たとえば月極駐車場や駐輪場、貸し農園にしたり、自動販売機や太陽光発電設備を設置したりすることで、収益が得られるかもしれません。家庭菜園や資材置き場にするといった方法もあります。

とはいえ、建物を解体するためには解体費用が必要となり、やはり数十万～百万円程度の出費が発生します。土地を使って事業を行うにしても、必ず成功する確証はありません。さらに、一旦更地にしてしまえば、再建築不可状態を解消しない限り、二度と建物を建てることができなくなってしまうことにも注意が必要です。

再建築不可の土地活用について詳しく知りたい方は、「再建築不可の土地はこうしよう～様々な活用方法の現実～」もご覧ください。

自分や親戚が居住する

最終手段としてご自身や親族の方が物件に住むという選択肢もあります。これであれば再建築不可状態を解消する必要も、売却する必要もありません。ただし、物件に住む場合は今の自宅を処分する、あるいは賃貸であれば退去して引っ越す必要があります。ご自身や配偶者の方のお仕事やお子さんの通学など、生活面でも大きな影響が出る可能性が大きいです。

さらに、再建築不可物件は往々にして築年数が古い傾向があります。建物が劣化している可能性が高く、もともと有している耐震強度も今の住宅よりも高くないため、災害発生時にご自身やご家族に危険が及ぶリスクが高くなります。