再建築不可物件とは建築基準法で定められた条件を満たしていないがために、建築行為が認められない物件のことを指します。建築基準法第43条には幅員4m（一部地域では6m）に2m以上接していなければならないという、接道義務と呼ばれるルールが定められています。道路にまったく接していない、あるいは接している道路や間口が条件を満たしていない場合、建築許可が下りないのです。

接道義務は1950年の建築基準法改正時に新設されました。それ以前に建てられた接道義務の条件を満たしていない建物が、1950年の法改正をきっかけに違法状態となってしまった結果、再建築不可物件というものが生まれてしまったのです。

そもそもなぜ接道義務というものが定められたのか？その目的は人命を守るためです。建物が道路に接していないと、地震や火災などの災害が発生した際に住人が避難しづらくなってしまいます。また、救急車や消防車、パトカーなどの緊急車両が建物に近づけないため、救助や対処が遅れてしまい、人命が失われたり被害が拡大してしまったりする危険性が高まります。

再建築不可物件でお困りの方にとって接道義務は厄介な存在ですが、地域の住民の命や財産を守るためには必要不可欠なルールなのです。特に日本は自然災害が発生するリスクが高いです。こうした背景があって接道義務が定められたことも頭に入れておきましょう。

冒頭のとおり、建物の敷地は2m以上道路に接していなければなりません。間口が2m以下の場合は接道義務違反であり再建築不可となってしまいます。特に間口があってその奥に敷地が広がっている旗竿地や、いびつな形状をしている不整形地にありがちです。

普通自動車の横幅は1.7～2m程度です。間口はあるけど普通自動車では進入できない、あるいはギリギリ通れる程度の広さしかない場合、再建築不可状態である可能性が高いです。

そもそもまったく道路に接していない敷地は再建築不可である可能性が極めて高いです。意外とこういった土地も多く、たとえば周りをすべて他人の土地で囲まれた袋地や、周囲を崖や山に囲まれた崖地などでありがちです。

特に崖地の場合は接道義務に加えて「崖地条例」という、崖の近くに建物を建てることを規制する条例に抵触することで再建築不可状態になってしまうケースも少なくありません。

再建築不可物件は建物が密集している市街地に多い傾向があります。かといって郊外なら大丈夫かといえば、そういうわけでもありません。敷地が市街化調整区域に該当している場合、原則として建物を建築することができないため、やはり再建築不可状態となってしまいます。

市街化調整区域とは都市計画法に基づき、無秩序な市街化を防止する目的で指定される区域です。たとえば山林や田園地帯、河川敷などが該当します。郊外で周囲に手つかずの自然が残っている、田畑が広がっている、新しく建った建物が無いようなエリアは市街化調整区域に指定されている可能性があります。

接道義務違反に該当するケースとしてよくあるのが、接している道路が条件を満たしていないというパターンです。冒頭のとおり、接する道路の幅は4m（一部地域では6m）以上でなければなりません。たとえ人や車が通行できるような道路であっても、道幅が狭いと接道義務を満たしていないことになってしまうのです。たとえば接している道路が車1台やっと通れるくらいの幅しかない場合、とてもすれ違いができなくて一方通行になってしまっている道路の場合は怪しいです。

なお、逆に接している道路が幅4m以上であっても建築基準法上の道路（都道府県道、市町村道、都市計画法上の道路、みなし道路など）に該当しない場合、やはり接道義務の条件を満たしていないことになってしまいます。

頻繁に車や人が通行していて一見すると道路に思われる道でも、実は道路ではない場合があります。よくありがちなのが私道であるというケースです。いくら幅員が十分にあっても、車や人が通行していても、その道が個人の所有物である場合は接道義務を満たしたことにはなりません。

接している道路が本当に建築基準法上の道路であるか？誰が所有しているのか？をしっかりと確認しておくことが大切です。

今存在する再建築ももともと建築時には合法であったものがほとんどでした。以前は敷地が道路に接していなくても問題なく建物を建てることができたのです。しかし、1950年に接道義務というものが新たに定められたため、それ以前に建てられた接道義務の条件を満たしていない建物はすべて違法状態になってしまいました。

とはいえ、こうした建物は全国各地に数多くあり、そこに人々が暮らしているわけなので、建て替えさせたり引っ越しをさせたりするのは酷なことです。そこで、現存する建物はそのまま残しておくことを認める措置が取られました。それらが今再建築不可物件となってしまっているのです。

ただし、中には違法であるにも関わらず建築された物件もあります。不動産の需要が高まったバブルの時期には住宅会社やディベロッパーの中には市街化調整区域の農地を買い漁って分譲住宅を建てて消費者に販売していた者もいました。調整区域に建物を建築するのは違法行為であり、建て替えが認められないことを知っているのにも関わらず、それをお客に隠して売りさばいていたのです。中にはバスツアーを開催して「緑があっていいですね」など暮らしやすさや環境の良さをアピールし、サクラを用意して偽の契約場面を見せつけて客を騙す悪徳業者もいたものです。

買ったお客は違法建築であることに気づかず、長い月日が経過し今になって買い替えや売却する際に再建築不可であることが発覚する、あるいは相続で受け継いだ親族が物件を売却する際に気づくというケースが非常に多いのです。

弊社が活動の拠点としている神奈川県には、接道義務を満たしていない再建築不可物件に加え、崖地条例に抵触する再建築不可物件も数多くあります。特に湘南や逗子や葉山、鎌倉などの沿岸部は別荘地やリゾート地としても人気であり、こうした物件が多いです。

崖地物件とは崖崩れや土砂災害などから人命を守るために設けられている条例で、崖の近辺での建築行為を規制しています。にもかかわらず、オーシャンビューが楽しめる物件と謳って崖条例に抵触する土地や接道義務を満たしていない敷地に建築するケースもあるようです。

再建築不可状態のまま活用する方法を模索するというのも一つの手です。コンテナハウスやトレーラーハウスは建築許可申請をしなくても設置できる可能性があります。物置や事務所、店舗などに活用できます。ただし、そのためにはさまざまな条件を満たさなければなりません。

更地にしてしまって駐車場や駐輪場、資材置き場、自販機や太陽光発電施設の設置など、土地を活用する方法もあります。うまくいけば収益が得られる可能性もありますが、一度建物を解体してしまうと二度と建築ができないことには注意が必要です。

建築確認申請が不要な範囲、たとえば内装の模様替えや設備の入れ替えなどのリフォームを行って建物を賃貸に出すという手段もあります。ただし、リフォーム工事にも多額の費用がかかるのが難点です。

このように、物件を活用する方法はさまざまで、それぞれメリット・デメリットがあります。再建築不可物件の活用については以下の記事で詳しくご説明しています。

• 「コンテナハウスを設置する」について詳しく見る
• 「トレーラハウスを設置する」について詳しく見る
• 「土地を活用する」について詳しく見る
• 「リフォーム・増改築する」について詳しく見る

再建築不可物件であっても、接道義務さえ満たすことができれば一般的な物件と同じように建て替えや増改築ができるようになります。たとえば自身の土地を後退させるセットバックを行い、敷地の一部を行政に明け渡して道路として扱ってもらうことで、再建築が可能になります。

ただし、土地が狭くなってしまうこと、多額の費用がかかってしまうことには注意が必要です。セットバックによって再建築不可状態を解消する方法については「再建築不可物件をセットバックすると建て替え可能になる？全貌を徹底解説」で詳しくご説明しています。

以上で再建築不可物件を活用する方法や再建築不可状態を解消する方法についてご紹介してきましたが、いずれもハードルが高いというのが実情です。どうしても物件を所有し続ける理由がない限りは売却してしまったほうがいいかもしれません。

とはいえ、再建築不可物件は資産価値が低く、一般的な不動産会社に相談しても売れないか話すら聞いてもらえないという結果になってしまいます。物件を買い取ってくれる不動産買取業者であれば確実に売却することは可能ですが、再建築不可状態であることを理由に買い叩かれる、あるいは売買契約成立後に契約不適合責任を理由に「不具合があった」「再建築不可なんて知らなかった」と言いがかりをつけられて代金の減額や金銭の支払いを要求されることもあります。そのため、業者選びは慎重に行わなければなりません。

再建築不可物件でお困りなら、弊社にご相談ください。再建築不可物件を含め、訳あり物件の売買に31年以上携わってきたため、高価買取も含めて再建築不可物件の一番良い対処方法についてアドバイスが可能です。「なかなか売れなくて困っている」「使っていない物件を持て余している」「支払いが迫っていてすぐに物件を現金化したい」……そんなお悩みをお聞かせください。

再建築不可物件の売却について詳しく知りたい方は、「再建築不可物件の高価買取」もぜひご覧ください。